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Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten
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Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten
von: Joachim Schmidt
Haufe Verlag, 2006
ISBN: 9783448068948
564 Seiten, Download: 1889 KB
 
Format:  PDF
geeignet für: Apple iPad, Android Tablet PC's Online-Lesen PC, MAC, Laptop

Typ: B (paralleler Zugriff)

 

 
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Inhaltsverzeichnis

  Statt eines Vorworts 6  
  Inhaltsverzeichnis 10  
  Abkürzungsverzeichnis 22  
  A Betriebswirtschaftliche Bewertung 26  
     1 Internationale Immobilienbewertung 26  
        1.1 Was ist dabei der Cash Flow? 31  
        1.2 Weitere internationale Verfahren 31  
        1.3 Die unterschiedliche Sichtweise bei der Beurteilung von gewerblichen Mietverträgen 33  
        1.4 Exkurs: IAS/IFRS 35  
     2 Die Gewerbeimmobilie im Steuerrecht 40  
        2.1 Überblick zur Besteuerung von Gewerbeimmobilien 40  
           2.1.1 Einkommensteuer 40  
           2.1.2 Gewerbesteuer 44  
           2.1.3 Grunderwerbsteuer 45  
           2.1.4 Umsatzsteuer 47  
           2.1.5 Bauabzugssteuer 48  
        2.2 Die einkommensteuerliche Behandlung der Gewerbeimmobilie 50  
           2.2.1 Die Abgrenzung des Erhaltungs- vom Herstellungsaufwand 50  
           2.2.2 Der gewerbliche Grundstückshandel 69  
        2.3 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbeimmobilie 73  
           2.3.1 Der Vermieter als Kleinunternehmer 73  
           2.3.2 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht 75  
           2.3.3 Die umsatzsteuerfreie Vermietung der Gewerbeimmobilie 76  
           2.3.4 Die Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG 79  
           2.3.5 Die ordnungsgemäße Rechnung als Grundlage des Vorsteuerabzugs 80  
           2.3.6 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und Pflichtangaben in der Rechnung 82  
           2.3.7 Berichtigung von Rechnungen 88  
           2.3.8 Rechnungen über Kleinbeträge 89  
           2.3.9 Aufbewahrung von Rechnungen 90  
           2.3.10 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis 91  
           2.3.11 Weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs 92  
           2.3.12 Vorsteuerabzug in der Bauphase 95  
           2.3.13 Vorsteuerabzug bei Leerstand des Gebäudes 98  
           2.3.14 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung 98  
           2.3.15 Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UStG 100  
           2.3.16 Die Berichtigung von Rechnungen (§ 14 Abs. 6 Nr. 5 UStG) 105  
           2.3.17 Umsatzsteuerliche Behandlung von Grundstücksveräußerungen 107  
     3 Relevante Vertragseckdaten und ihre Bedeutung für die Bewertung 113  
        3.1 Wirtschaftlich besonders relevante Vertragseckdaten sind: 114  
           3.1.1 Vermieterstellung und Übertragbarkeit des Mietvertrags auf Dritte 114  
           3.1.2 Herstellung des Mietgegenstands 116  
           3.1.3 Haftung für die Gewährung des vertragsgemäßen Mietzwecks 117  
           3.1.4 Mietzeit, Mietbeginn und Übergabe 118  
           3.1.5 Miete, Wertsicherung und Nebenkosten 120  
           3.1.6 Umsatz /Mehrwertsteuer 122  
           3.1.7 Option, Anmietungsrecht und Andienungsverpflichtung 123  
           3.1.8 Kaution, Patronatserklärung und Schuldmitübernahme 124  
           3.1.9 Instandhaltung (einschließlich Schönheitsreparaturen) und Erneuerung 125  
           3.1.10 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung 126  
           3.1.11 Konkurrenzschutz und Betriebspflicht 128  
           3.1.12 Werbung 129  
           3.1.13 Bauliche Veränderungen 129  
           3.1.14 Schriftformklauseln 130  
     4 Die Bedeutung der Verwaltungstätigkeit für die Bewertung 134  
  B Vertragstechnik 140  
     1 Vertragstechnik 140  
        1.1 AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen 140  
           1.1.1 Verwendung, Marktgängigkeit 140  
           1.1.2 AGB und Schuldrechtsreform 141  
           1.1.3 Definition 141  
           1.1.4 Abgrenzung der Allgemeinen Geschäftsbedingung zur Individualvereinbarung 142  
           1.1.5 Nachweis des Aushandelns 143  
           1.1.6 Inhaltskontrolle 144  
           1.1.7 Überraschende Klauseln 146  
           1.1.8 Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse 147  
           1.1.9 Folgen der Unwirksamkeit 149  
     2 Überlegungen vor und während der Vertragsverhandlungen 152  
        2.1 Ziel der Verhandlungen 152  
        2.2 Ausgangsposition des Vermieters 153  
           2.2.1 Ist Situation 153  
           2.2.2 Wirtschaftliche Grundüberlegungen 154  
           2.2.3 Corporate Identity und K. o. Kriterien 156  
           2.2.4 Was sollte der Vermieter über den Mieter vor Aufnahme der Vertragsverhandlungen in Erfahrung bringen? 158  
        2.3 Vorüberlegungen des Mieters 159  
           2.3.1 Die erstmalige Niederlassung am Standort 159  
           2.3.2 Klares Anforderungsprofil erstellen 161  
           2.3.3 Vorüberlegungen bei Wechsel des Mietobjekts am Standort 161  
           2.3.4 „Erst sprechen oder gleich entscheiden?“ 162  
           2.3.5 Mögliche Ansatzpunkte für Verhandlungen 162  
           2.3.6 Unterschiedliche Strategien bei der Anbahnung der Verhandlungen 164  
  C Vertragsarten 172  
     1 Abgrenzung Geschäftsraum-/ gewerbliches Mietverhältnis 172  
     2 Abgrenzung Geschäftsraum-/ Wohnraummietverhältnis 173  
     3 Mischmietverhältnisse 175  
     4 Spezielle Mietverhältnisse: Gewerblicher Mietvertrag und Catering Vertrag 178  
        4.1 Rechte und Pflichten im Verhältnis zwischen dem Caterer und dem Mieter über die Erbringung von Catering Leistungen und die Zahlungsabwicklung 179  
        4.2 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter 181  
        4.3 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Caterer 182  
        4.4 Gemeinsame Vorschriften alle drei Beteiligten betreffend 182  
     5 Abgrenzung Gewerberaummiete zu den anderen Nutzungsformen 184  
        5.1 Abgrenzung der Miete zur Pacht 184  
     6 Abgrenzung Gewerberaummiete zu dinglichen Nutzungsrechten an gewerblichen Räumen 185  
        6.1 Das Dauernutzungsrecht 185  
        6.2 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit 186  
  D Vertragsinhalt 188  
     1 Vertragsparteien 188  
        1.1 Überlegungen bei Anbahnung des Vertragsschlusses 188  
        1.2 Wer kann Partei des Mietvertrags sein? 189  
        1.3 Vermieter und Mieterwechsel 190  
        1.4 Fehlende Identität von Eigentümer und Vermieter 191  
        1.5 Nachhaftung des früheren Eigentümers 192  
        1.6 Konkludente Zustimmung zur Mietvertragsübertragung 193  
     2 Mietgegenstand/Nutzungsrechte 194  
        2.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 194  
        2.2 Definition 194  
        2.3 Gesetzliche Grundlagen 195  
        2.4 Regelungsumfang 195  
        2.5 Aufnahme in Anlagen 210  
        2.6 AGB Relevanz 211  
        2.7 Dokumentation 212  
     3 Mietzweck 214  
        3.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 214  
        3.2 Definition 214  
        3.3 Gesetzliche Grundlagen 215  
        3.4 Regelungsumfang 215  
           3.4.1 Mietzweck gleich Verwendungszweck 215  
           3.4.2 Tauglichkeitsrisiko 216  
        3.5 Aufnahme in Anlagen 220  
        3.6 AGB Relevanz 221  
        3.7 Dokumentation 223  
     4 Werbung 225  
        4.1 Vermietung von Werbeflächen 225  
        4.2 Anbringung von Werbung 226  
     5 Konkurrenzschutz 229  
        5.1 Einleitung 229  
        5.2 Definition 229  
        5.3 Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz 230  
        5.4 Reichweite vereinbarten Konkurrenzschutzes 231  
        5.5 Konkurrenzschutz für Freiberufler 232  
        5.6 Sortimentspflicht und Ausschluss des Konkurrenzschutzes 232  
        5.7 Sortimentsbestimmung 233  
        5.8 Ansprüche des Mieters bei Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel 233  
     6 Betriebspflicht 235  
        6.1 Vorbemerkung 235  
        6.2 Definition 236  
        6.3 Gesetzeslage 236  
        6.4 Ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht 236  
        6.5 Konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht 237  
        6.6 Nutzen der Vereinbarung einer Betriebspflicht 238  
        6.7 Rechtsfolgen einer vereinbarten Betriebspflicht 238  
        6.8 Begrenzung der Betriebspflicht nach § 242 BGB 239  
        6.9 Betriebspflicht und Ladenöffnungszeiten 240  
     7 Gewährleistung 242  
        7.1 Einleitung 242  
           7.1.1 Taugt der Mietgegenstand zum vertragsgemäßen Gebrauch? 242  
           7.1.2 Thematische Mängelschwerpunkte 246  
        7.2 Der Minderungsanspruch 261  
        7.3 Einschränkung bzw. Ausschluss des Minderungsrechts 262  
        7.4 Aufwendungsersatz 264  
        7.5 Schadensersatz wegen Nichterfüllung 264  
        7.6 Darlegungs und Beweislast bei Mängeln 265  
        7.7 Außerordentliche Kündigung 266  
        7.8 Abbedingung des Minderungsrechtsausschlusses 266  
     8 Option 268  
     9 Miete 273  
        9.1 Einleitung 273  
        9.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vereinbarungen über die Miete 274  
        9.3 Die Umsatzmiete 276  
        9.4 Investitionskostenmiete 277  
        9.5 Umsatzsteuer, Umsatzsteueroption 279  
        9.6 Mietanpassung 282  
           9.6.1 Die Staffelmiete 283  
           9.6.2 Leistungsvorbehalt (Verhandlungsklausel) 284  
           9.6.3 Schiedsgutachtenklausel 287  
           9.6.4 Automatische Wertsicherungsklauseln (Index) 288  
        9.7 Die Behandlung von Altverträgen 291  
        9.8 Die Arbeit mit Wertsicherungsklauseln 291  
        9.9 Verjährung, Verwirkung von Mietforderungen 293  
        9.10 Liquiditätssicherung des Vermieters 295  
        9.11 Hinterlegung der Miete 295  
     10 Versicherungen 297  
        10.1 Allgemeines 297  
        10.2 Einzelne Versicherungsarten 298  
           10.2.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung 298  
           10.2.2 Glasversicherung 299  
           10.2.3 Haftpflichtversicherungen 299  
     11 Sicherheitsleistung 300  
        11.1 Kaution und Bürgschaft 300  
        11.2 Patronatserklärung 306  
        11.3 Mietvertragsübernahme 308  
     12 Untervermietung 310  
        12.1 Einleitung 310  
        12.2 Gesetzliche Grundlagen 311  
        12.3 Gebrauchsüberlassung an Dritte 312  
        12.4 Die Erlaubnis des Vermieters 314  
        12.5 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters 316  
        12.6 Berechtigte Gründe für die Versagung der Untermieterlaubnis 318  
        12.7 „Unechte Untervermietung“ 319  
        12.8 Verdeckung oder Offenlegung des Hauptmietvertrags 319  
        12.9 Häufig vom Hauptmietvertrag abweichende Vereinbarungen 321  
        12.10 Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrags 324  
        12.11 Untervermietung unter aufschiebender Bedingung 325  
     13 Rückgabe der Mietsache 326  
     14 Schriftform 334  
        14.1 Einleitung 334  
        14.2 Gesetzliche Grundlage 335  
        14.3 Keine Heilung durch salvatorische Klausel 337  
        14.4 Keine Heilung durch die Berufung auf Treu und Glauben 337  
        14.5 Heilmittel Schriftformklausel im Vertrag 339  
        14.6 Heilung eines Schriftformmangels durch Nachtragsvereinbarung 340  
        14.7 Häufige Ursachen für Schriftform mängel 341  
        14.8 Praktische Abwicklung der Unterzeichnung von Mietverträgen im Unternehmen 343  
  E Betrieb und Unterhalt 346  
     1 Betriebskosten 346  
        1.1 Was sind Betriebskosten? 346  
        1.2 Abgrenzung der Betriebskosten von den Instandhaltungskosten 348  
        1.3 Überleitungsprobleme bei Altverträgen 349  
        1.4 Umlegbarkeit weiterer Betriebskosten in der Gewerberaummiete 350  
        1.5 Die konkrete Vereinbarung der Umlegung von Betriebskosten 352  
        1.6 Die Abrechnung über die Betriebskosten 355  
        1.7 Kalkulation der Nebenkosten und Nebenkostennachforderung 357  
        1.8 Verjährung und Verwirkung von Nebenkostennachforderungen 361  
           1.8.1 Probleme der Heizkostenverordnung und des Wärmecontracting 363  
     2 Instandhaltung 365  
        2.1 Ausgangssituation: Die unterschiedliche Sichtweise der Parteien 365  
        2.2 Verwirrung bei der Verwendung der Begriffe 366  
        2.3 Der Wille des Gesetzgebers 368  
        2.4 Die Transparenz des Gewollten 369  
        2.5 Definitionen 371  
        2.6 Analyse des Ist Zustands des Gebäudes 375  
        2.7 Grundregeln für die Überbürdung von Erhaltungsmaßnahmen und kosten in AGB 380  
        2.8 Schönheitsreparaturen 382  
     3 Verkehrssicherungspflicht 386  
        3.1 Allgemeines 386  
        3.2 Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf Gebäude 387  
        3.3 Verkehrssicherungspflichten im Rahmen von Mietverhältnissen 388  
        3.4 Übertragung der Verkehrssicherungspflicht 389  
        3.5 Die Streupflicht 390  
  F Vertragsgestaltung 392  
     1 Mietzeit 392  
     1.1 Mietbeginn 392  
        1.1.1 Verspätete Räumung durch den Vormieter 394  
        1.1.2 Sachmängel 396  
        1.1.3 Vermietung vom Reißbrett 398  
     1.2 Übergabe 400  
        1.2.1 Vertragsstrafen 402  
     2 Beendigung des Mietverhältnisses 404  
        2.1 Ende der Festlaufzeit 404  
        2.2 Ordentliche Kündigung 405  
        2.3 Sonderkündigungsrechte 405  
        2.4 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 407  
        2.5 Systematik der gesetzlichen Regelung 408  
        2.6 Der wichtige Grund in der Rechtsprechung 410  
        2.7 Die Aufhebungsvereinbarung 416  
  G Flächen und Leerstands management 420  
     1 Flächen und Leerstandsmanagement 420  
        1.1 Was ist die Mietfläche? 420  
        1.2 Flächendefinitionen im Mietvertrag 422  
        1.3 Unterschied zwischen DIN 277 und MF G der gif 424  
        1.4 Fläche aus der Sicht des Developers 426  
        1.5 Flächenangabe im Mietvertrag 427  
        1.6 Mietfläche am Beispiel eines Einkaufscenters 429  
        1.7 Flächenkennziffern 430  
        1.8 Flächenbestandserfassung 430  
        1.9 Darstellung der bisherigen Nutzungssituation 432  
        1.10 Reduzierte Flächenanforderungen 432  
        1.11 Reduzierung/Erweiterung der Flächen während der Mietzeit 432  
        1.12 Leerstandsverwaltung 434  
        1.12.1 Definition des Leerstands 434  
        1.12.2 Leerstand und Wertberichtigung 435  
        1.12.3 Aktives Inkassomanagement 435  
        1.13 Früherkennung drohenden Leerstands und Frühwarnsysteme 438  
        1.14 Leerstandsverhinderung durch kreative Vertragsgestaltung 440  
        1.15 Verringerung der Leerstandskosten 442  
        1.16 Initiativen der Verwaltung gegen Leerstand 443  
        1.17 Umwandlung von Büros in Wohnungen 447  
  H Arbeitshilfen 450  
     I. Verträge 452  
        1 Gewerbemietvertrag 453  
        2 Erster „gelebter“ Mietvertrag 479  
        3 Zweiter „gelebter“ Mietvertrag 494  
     II. Checklisten 525  
        1 Checkliste Verwaltersuche 526  
        2 Checkliste Wartungsverträge Bürohaus 527  
        3 Checkliste Hotelmietvertrag 529  
        4 Checkliste wesentliche Vertragsregelungen Hotelbetreibervertrag 531  
        5 Checkliste für die Einrichtung eines Call Centers 533  
        6 Checkliste Prüfung Nebenkostenabrechnung Einkaufscenter 535  
        7 Beispiele von Mietnebenkosten 537  
     III. Vorschriften und Erläuterungen 538  
        1 Auflistung der Vorschriften im Gewerbemietrecht 539  
        2 Schriftform im Mietrecht 541  
        3 Textform im Mietrecht 542  
        4 Mietflächenschema 543  
        5 Mietfläche für Büroraum 545  
        6 Mietfläche für Handelsraum 546  
        7 Musterformulierung unter Verwendung der gif Richtlinie MF-G 548  
        8 Standards für Immobilienverwaltung/ Facilities Management I 550  
        9 Standards für Immobilienverwaltung/ Facilities Management II 551  
  Stichwortverzeichnis 552  
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