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Statt eines Vorworts |
6 |
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Inhaltsverzeichnis |
10 |
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Abkürzungsverzeichnis |
22 |
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A Betriebswirtschaftliche Bewertung |
26 |
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1 Internationale Immobilienbewertung |
26 |
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1.1 Was ist dabei der Cash Flow? |
31 |
|
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1.2 Weitere internationale Verfahren |
31 |
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|
1.3 Die unterschiedliche Sichtweise bei der Beurteilung von gewerblichen Mietverträgen |
33 |
|
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1.4 Exkurs: IAS/IFRS |
35 |
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2 Die Gewerbeimmobilie im Steuerrecht |
40 |
|
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2.1 Überblick zur Besteuerung von Gewerbeimmobilien |
40 |
|
|
2.1.1 Einkommensteuer |
40 |
|
|
2.1.2 Gewerbesteuer |
44 |
|
|
2.1.3 Grunderwerbsteuer |
45 |
|
|
2.1.4 Umsatzsteuer |
47 |
|
|
2.1.5 Bauabzugssteuer |
48 |
|
|
2.2 Die einkommensteuerliche Behandlung der Gewerbeimmobilie |
50 |
|
|
2.2.1 Die Abgrenzung des Erhaltungs- vom Herstellungsaufwand |
50 |
|
|
2.2.2 Der gewerbliche Grundstückshandel |
69 |
|
|
2.3 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbeimmobilie |
73 |
|
|
2.3.1 Der Vermieter als Kleinunternehmer |
73 |
|
|
2.3.2 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht |
75 |
|
|
2.3.3 Die umsatzsteuerfreie Vermietung der Gewerbeimmobilie |
76 |
|
|
2.3.4 Die Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG |
79 |
|
|
2.3.5 Die ordnungsgemäße Rechnung als Grundlage des Vorsteuerabzugs |
80 |
|
|
2.3.6 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und Pflichtangaben in der Rechnung |
82 |
|
|
2.3.7 Berichtigung von Rechnungen |
88 |
|
|
2.3.8 Rechnungen über Kleinbeträge |
89 |
|
|
2.3.9 Aufbewahrung von Rechnungen |
90 |
|
|
2.3.10 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis |
91 |
|
|
2.3.11 Weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs |
92 |
|
|
2.3.12 Vorsteuerabzug in der Bauphase |
95 |
|
|
2.3.13 Vorsteuerabzug bei Leerstand des Gebäudes |
98 |
|
|
2.3.14 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung |
98 |
|
|
2.3.15 Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UStG |
100 |
|
|
2.3.16 Die Berichtigung von Rechnungen (§ 14 Abs. 6 Nr. 5 UStG) |
105 |
|
|
2.3.17 Umsatzsteuerliche Behandlung von Grundstücksveräußerungen |
107 |
|
|
3 Relevante Vertragseckdaten und ihre Bedeutung für die Bewertung |
113 |
|
|
3.1 Wirtschaftlich besonders relevante Vertragseckdaten sind: |
114 |
|
|
3.1.1 Vermieterstellung und Übertragbarkeit des Mietvertrags auf Dritte |
114 |
|
|
3.1.2 Herstellung des Mietgegenstands |
116 |
|
|
3.1.3 Haftung für die Gewährung des vertragsgemäßen Mietzwecks |
117 |
|
|
3.1.4 Mietzeit, Mietbeginn und Übergabe |
118 |
|
|
3.1.5 Miete, Wertsicherung und Nebenkosten |
120 |
|
|
3.1.6 Umsatz /Mehrwertsteuer |
122 |
|
|
3.1.7 Option, Anmietungsrecht und Andienungsverpflichtung |
123 |
|
|
3.1.8 Kaution, Patronatserklärung und Schuldmitübernahme |
124 |
|
|
3.1.9 Instandhaltung (einschließlich Schönheitsreparaturen) und Erneuerung |
125 |
|
|
3.1.10 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung |
126 |
|
|
3.1.11 Konkurrenzschutz und Betriebspflicht |
128 |
|
|
3.1.12 Werbung |
129 |
|
|
3.1.13 Bauliche Veränderungen |
129 |
|
|
3.1.14 Schriftformklauseln |
130 |
|
|
4 Die Bedeutung der Verwaltungstätigkeit für die Bewertung |
134 |
|
|
B Vertragstechnik |
140 |
|
|
1 Vertragstechnik |
140 |
|
|
1.1 AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen |
140 |
|
|
1.1.1 Verwendung, Marktgängigkeit |
140 |
|
|
1.1.2 AGB und Schuldrechtsreform |
141 |
|
|
1.1.3 Definition |
141 |
|
|
1.1.4 Abgrenzung der Allgemeinen Geschäftsbedingung zur Individualvereinbarung |
142 |
|
|
1.1.5 Nachweis des Aushandelns |
143 |
|
|
1.1.6 Inhaltskontrolle |
144 |
|
|
1.1.7 Überraschende Klauseln |
146 |
|
|
1.1.8 Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse |
147 |
|
|
1.1.9 Folgen der Unwirksamkeit |
149 |
|
|
2 Überlegungen vor und während der Vertragsverhandlungen |
152 |
|
|
2.1 Ziel der Verhandlungen |
152 |
|
|
2.2 Ausgangsposition des Vermieters |
153 |
|
|
2.2.1 Ist Situation |
153 |
|
|
2.2.2 Wirtschaftliche Grundüberlegungen |
154 |
|
|
2.2.3 Corporate Identity und K. o. Kriterien |
156 |
|
|
2.2.4 Was sollte der Vermieter über den Mieter vor Aufnahme der Vertragsverhandlungen in Erfahrung bringen? |
158 |
|
|
2.3 Vorüberlegungen des Mieters |
159 |
|
|
2.3.1 Die erstmalige Niederlassung am Standort |
159 |
|
|
2.3.2 Klares Anforderungsprofil erstellen |
161 |
|
|
2.3.3 Vorüberlegungen bei Wechsel des Mietobjekts am Standort |
161 |
|
|
2.3.4 „Erst sprechen oder gleich entscheiden?“ |
162 |
|
|
2.3.5 Mögliche Ansatzpunkte für Verhandlungen |
162 |
|
|
2.3.6 Unterschiedliche Strategien bei der Anbahnung der Verhandlungen |
164 |
|
|
C Vertragsarten |
172 |
|
|
1 Abgrenzung Geschäftsraum-/ gewerbliches Mietverhältnis |
172 |
|
|
2 Abgrenzung Geschäftsraum-/ Wohnraummietverhältnis |
173 |
|
|
3 Mischmietverhältnisse |
175 |
|
|
4 Spezielle Mietverhältnisse: Gewerblicher Mietvertrag und Catering Vertrag |
178 |
|
|
4.1 Rechte und Pflichten im Verhältnis zwischen dem Caterer und dem Mieter über die Erbringung von Catering Leistungen und die Zahlungsabwicklung |
179 |
|
|
4.2 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter |
181 |
|
|
4.3 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Caterer |
182 |
|
|
4.4 Gemeinsame Vorschriften alle drei Beteiligten betreffend |
182 |
|
|
5 Abgrenzung Gewerberaummiete zu den anderen Nutzungsformen |
184 |
|
|
5.1 Abgrenzung der Miete zur Pacht |
184 |
|
|
6 Abgrenzung Gewerberaummiete zu dinglichen Nutzungsrechten an gewerblichen Räumen |
185 |
|
|
6.1 Das Dauernutzungsrecht |
185 |
|
|
6.2 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit |
186 |
|
|
D Vertragsinhalt |
188 |
|
|
1 Vertragsparteien |
188 |
|
|
1.1 Überlegungen bei Anbahnung des Vertragsschlusses |
188 |
|
|
1.2 Wer kann Partei des Mietvertrags sein? |
189 |
|
|
1.3 Vermieter und Mieterwechsel |
190 |
|
|
1.4 Fehlende Identität von Eigentümer und Vermieter |
191 |
|
|
1.5 Nachhaftung des früheren Eigentümers |
192 |
|
|
1.6 Konkludente Zustimmung zur Mietvertragsübertragung |
193 |
|
|
2 Mietgegenstand/Nutzungsrechte |
194 |
|
|
2.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen |
194 |
|
|
2.2 Definition |
194 |
|
|
2.3 Gesetzliche Grundlagen |
195 |
|
|
2.4 Regelungsumfang |
195 |
|
|
2.5 Aufnahme in Anlagen |
210 |
|
|
2.6 AGB Relevanz |
211 |
|
|
2.7 Dokumentation |
212 |
|
|
3 Mietzweck |
214 |
|
|
3.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen |
214 |
|
|
3.2 Definition |
214 |
|
|
3.3 Gesetzliche Grundlagen |
215 |
|
|
3.4 Regelungsumfang |
215 |
|
|
3.4.1 Mietzweck gleich Verwendungszweck |
215 |
|
|
3.4.2 Tauglichkeitsrisiko |
216 |
|
|
3.5 Aufnahme in Anlagen |
220 |
|
|
3.6 AGB Relevanz |
221 |
|
|
3.7 Dokumentation |
223 |
|
|
4 Werbung |
225 |
|
|
4.1 Vermietung von Werbeflächen |
225 |
|
|
4.2 Anbringung von Werbung |
226 |
|
|
5 Konkurrenzschutz |
229 |
|
|
5.1 Einleitung |
229 |
|
|
5.2 Definition |
229 |
|
|
5.3 Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz |
230 |
|
|
5.4 Reichweite vereinbarten Konkurrenzschutzes |
231 |
|
|
5.5 Konkurrenzschutz für Freiberufler |
232 |
|
|
5.6 Sortimentspflicht und Ausschluss des Konkurrenzschutzes |
232 |
|
|
5.7 Sortimentsbestimmung |
233 |
|
|
5.8 Ansprüche des Mieters bei Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel |
233 |
|
|
6 Betriebspflicht |
235 |
|
|
6.1 Vorbemerkung |
235 |
|
|
6.2 Definition |
236 |
|
|
6.3 Gesetzeslage |
236 |
|
|
6.4 Ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht |
236 |
|
|
6.5 Konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht |
237 |
|
|
6.6 Nutzen der Vereinbarung einer Betriebspflicht |
238 |
|
|
6.7 Rechtsfolgen einer vereinbarten Betriebspflicht |
238 |
|
|
6.8 Begrenzung der Betriebspflicht nach § 242 BGB |
239 |
|
|
6.9 Betriebspflicht und Ladenöffnungszeiten |
240 |
|
|
7 Gewährleistung |
242 |
|
|
7.1 Einleitung |
242 |
|
|
7.1.1 Taugt der Mietgegenstand zum vertragsgemäßen Gebrauch? |
242 |
|
|
7.1.2 Thematische Mängelschwerpunkte |
246 |
|
|
7.2 Der Minderungsanspruch |
261 |
|
|
7.3 Einschränkung bzw. Ausschluss des Minderungsrechts |
262 |
|
|
7.4 Aufwendungsersatz |
264 |
|
|
7.5 Schadensersatz wegen Nichterfüllung |
264 |
|
|
7.6 Darlegungs und Beweislast bei Mängeln |
265 |
|
|
7.7 Außerordentliche Kündigung |
266 |
|
|
7.8 Abbedingung des Minderungsrechtsausschlusses |
266 |
|
|
8 Option |
268 |
|
|
9 Miete |
273 |
|
|
9.1 Einleitung |
273 |
|
|
9.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vereinbarungen über die Miete |
274 |
|
|
9.3 Die Umsatzmiete |
276 |
|
|
9.4 Investitionskostenmiete |
277 |
|
|
9.5 Umsatzsteuer, Umsatzsteueroption |
279 |
|
|
9.6 Mietanpassung |
282 |
|
|
9.6.1 Die Staffelmiete |
283 |
|
|
9.6.2 Leistungsvorbehalt (Verhandlungsklausel) |
284 |
|
|
9.6.3 Schiedsgutachtenklausel |
287 |
|
|
9.6.4 Automatische Wertsicherungsklauseln (Index) |
288 |
|
|
9.7 Die Behandlung von Altverträgen |
291 |
|
|
9.8 Die Arbeit mit Wertsicherungsklauseln |
291 |
|
|
9.9 Verjährung, Verwirkung von Mietforderungen |
293 |
|
|
9.10 Liquiditätssicherung des Vermieters |
295 |
|
|
9.11 Hinterlegung der Miete |
295 |
|
|
10 Versicherungen |
297 |
|
|
10.1 Allgemeines |
297 |
|
|
10.2 Einzelne Versicherungsarten |
298 |
|
|
10.2.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung |
298 |
|
|
10.2.2 Glasversicherung |
299 |
|
|
10.2.3 Haftpflichtversicherungen |
299 |
|
|
11 Sicherheitsleistung |
300 |
|
|
11.1 Kaution und Bürgschaft |
300 |
|
|
11.2 Patronatserklärung |
306 |
|
|
11.3 Mietvertragsübernahme |
308 |
|
|
12 Untervermietung |
310 |
|
|
12.1 Einleitung |
310 |
|
|
12.2 Gesetzliche Grundlagen |
311 |
|
|
12.3 Gebrauchsüberlassung an Dritte |
312 |
|
|
12.4 Die Erlaubnis des Vermieters |
314 |
|
|
12.5 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters |
316 |
|
|
12.6 Berechtigte Gründe für die Versagung der Untermieterlaubnis |
318 |
|
|
12.7 „Unechte Untervermietung“ |
319 |
|
|
12.8 Verdeckung oder Offenlegung des Hauptmietvertrags |
319 |
|
|
12.9 Häufig vom Hauptmietvertrag abweichende Vereinbarungen |
321 |
|
|
12.10 Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrags |
324 |
|
|
12.11 Untervermietung unter aufschiebender Bedingung |
325 |
|
|
13 Rückgabe der Mietsache |
326 |
|
|
14 Schriftform |
334 |
|
|
14.1 Einleitung |
334 |
|
|
14.2 Gesetzliche Grundlage |
335 |
|
|
14.3 Keine Heilung durch salvatorische Klausel |
337 |
|
|
14.4 Keine Heilung durch die Berufung auf Treu und Glauben |
337 |
|
|
14.5 Heilmittel Schriftformklausel im Vertrag |
339 |
|
|
14.6 Heilung eines Schriftformmangels durch Nachtragsvereinbarung |
340 |
|
|
14.7 Häufige Ursachen für Schriftform mängel |
341 |
|
|
14.8 Praktische Abwicklung der Unterzeichnung von Mietverträgen im Unternehmen |
343 |
|
|
E Betrieb und Unterhalt |
346 |
|
|
1 Betriebskosten |
346 |
|
|
1.1 Was sind Betriebskosten? |
346 |
|
|
1.2 Abgrenzung der Betriebskosten von den Instandhaltungskosten |
348 |
|
|
1.3 Überleitungsprobleme bei Altverträgen |
349 |
|
|
1.4 Umlegbarkeit weiterer Betriebskosten in der Gewerberaummiete |
350 |
|
|
1.5 Die konkrete Vereinbarung der Umlegung von Betriebskosten |
352 |
|
|
1.6 Die Abrechnung über die Betriebskosten |
355 |
|
|
1.7 Kalkulation der Nebenkosten und Nebenkostennachforderung |
357 |
|
|
1.8 Verjährung und Verwirkung von Nebenkostennachforderungen |
361 |
|
|
1.8.1 Probleme der Heizkostenverordnung und des Wärmecontracting |
363 |
|
|
2 Instandhaltung |
365 |
|
|
2.1 Ausgangssituation: Die unterschiedliche Sichtweise der Parteien |
365 |
|
|
2.2 Verwirrung bei der Verwendung der Begriffe |
366 |
|
|
2.3 Der Wille des Gesetzgebers |
368 |
|
|
2.4 Die Transparenz des Gewollten |
369 |
|
|
2.5 Definitionen |
371 |
|
|
2.6 Analyse des Ist Zustands des Gebäudes |
375 |
|
|
2.7 Grundregeln für die Überbürdung von Erhaltungsmaßnahmen und kosten in AGB |
380 |
|
|
2.8 Schönheitsreparaturen |
382 |
|
|
3 Verkehrssicherungspflicht |
386 |
|
|
3.1 Allgemeines |
386 |
|
|
3.2 Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf Gebäude |
387 |
|
|
3.3 Verkehrssicherungspflichten im Rahmen von Mietverhältnissen |
388 |
|
|
3.4 Übertragung der Verkehrssicherungspflicht |
389 |
|
|
3.5 Die Streupflicht |
390 |
|
|
F Vertragsgestaltung |
392 |
|
|
1 Mietzeit |
392 |
|
|
1.1 Mietbeginn |
392 |
|
|
1.1.1 Verspätete Räumung durch den Vormieter |
394 |
|
|
1.1.2 Sachmängel |
396 |
|
|
1.1.3 Vermietung vom Reißbrett |
398 |
|
|
1.2 Übergabe |
400 |
|
|
1.2.1 Vertragsstrafen |
402 |
|
|
2 Beendigung des Mietverhältnisses |
404 |
|
|
2.1 Ende der Festlaufzeit |
404 |
|
|
2.2 Ordentliche Kündigung |
405 |
|
|
2.3 Sonderkündigungsrechte |
405 |
|
|
2.4 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund |
407 |
|
|
2.5 Systematik der gesetzlichen Regelung |
408 |
|
|
2.6 Der wichtige Grund in der Rechtsprechung |
410 |
|
|
2.7 Die Aufhebungsvereinbarung |
416 |
|
|
G Flächen und Leerstands management |
420 |
|
|
1 Flächen und Leerstandsmanagement |
420 |
|
|
1.1 Was ist die Mietfläche? |
420 |
|
|
1.2 Flächendefinitionen im Mietvertrag |
422 |
|
|
1.3 Unterschied zwischen DIN 277 und MF G der gif |
424 |
|
|
1.4 Fläche aus der Sicht des Developers |
426 |
|
|
1.5 Flächenangabe im Mietvertrag |
427 |
|
|
1.6 Mietfläche am Beispiel eines Einkaufscenters |
429 |
|
|
1.7 Flächenkennziffern |
430 |
|
|
1.8 Flächenbestandserfassung |
430 |
|
|
1.9 Darstellung der bisherigen Nutzungssituation |
432 |
|
|
1.10 Reduzierte Flächenanforderungen |
432 |
|
|
1.11 Reduzierung/Erweiterung der Flächen während der Mietzeit |
432 |
|
|
1.12 Leerstandsverwaltung |
434 |
|
|
1.12.1 Definition des Leerstands |
434 |
|
|
1.12.2 Leerstand und Wertberichtigung |
435 |
|
|
1.12.3 Aktives Inkassomanagement |
435 |
|
|
1.13 Früherkennung drohenden Leerstands und Frühwarnsysteme |
438 |
|
|
1.14 Leerstandsverhinderung durch kreative Vertragsgestaltung |
440 |
|
|
1.15 Verringerung der Leerstandskosten |
442 |
|
|
1.16 Initiativen der Verwaltung gegen Leerstand |
443 |
|
|
1.17 Umwandlung von Büros in Wohnungen |
447 |
|
|
H Arbeitshilfen |
450 |
|
|
I. Verträge |
452 |
|
|
1 Gewerbemietvertrag |
453 |
|
|
2 Erster „gelebter“ Mietvertrag |
479 |
|
|
3 Zweiter „gelebter“ Mietvertrag |
494 |
|
|
II. Checklisten |
525 |
|
|
1 Checkliste Verwaltersuche |
526 |
|
|
2 Checkliste Wartungsverträge Bürohaus |
527 |
|
|
3 Checkliste Hotelmietvertrag |
529 |
|
|
4 Checkliste wesentliche Vertragsregelungen Hotelbetreibervertrag |
531 |
|
|
5 Checkliste für die Einrichtung eines Call Centers |
533 |
|
|
6 Checkliste Prüfung Nebenkostenabrechnung Einkaufscenter |
535 |
|
|
7 Beispiele von Mietnebenkosten |
537 |
|
|
III. Vorschriften und Erläuterungen |
538 |
|
|
1 Auflistung der Vorschriften im Gewerbemietrecht |
539 |
|
|
2 Schriftform im Mietrecht |
541 |
|
|
3 Textform im Mietrecht |
542 |
|
|
4 Mietflächenschema |
543 |
|
|
5 Mietfläche für Büroraum |
545 |
|
|
6 Mietfläche für Handelsraum |
546 |
|
|
7 Musterformulierung unter Verwendung der gif Richtlinie MF-G |
548 |
|
|
8 Standards für Immobilienverwaltung/ Facilities Management I |
550 |
|
|
9 Standards für Immobilienverwaltung/ Facilities Management II |
551 |
|
|
Stichwortverzeichnis |
552 |
|
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