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Immobilienwirtschaftslehre – RechtImmobilienwirtschaftslehre – Recht |
2 |
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Herausgeber |
26 |
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Teil I Transaktionsbasiertes Immobilienwirtschaftsrecht |
29 |
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1 Recht: Interdisziplinärer Bestandteil der Immobilienwirtschaftslehre |
30 |
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1.1 Recht in der interdisziplinären, transaktionsbasierten Immobilienwirtschaftslehre |
31 |
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1.1.1 Historische Wurzeln |
31 |
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1.1.2 Begriffsbestimmung |
34 |
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|
1.1.3 Recht in der Immobilienwirtschaftslehre |
37 |
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|
1.1.4 Transaktionsbasierter Ansatz: Management-Fachwissen |
39 |
|
|
1.1.5 Inter- und multidisziplinäres Fachwissen |
45 |
|
|
1.1.6 Persönliche Führungs- und Verhaltenskompetenz |
47 |
|
|
1.1.7 Idealbild einer transformationalen Immobilienwirtschaftslehre |
53 |
|
|
1.1.8 Weiterentwicklung und Zusammenfassung des transaktionsbasierten Ansatzes |
58 |
|
|
1.2 Immobilienrecht in den Rechtswissenschaften: Ein Überblick |
61 |
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|
1.2.1 Struktureller Aufbau der Rechtswissenschaften |
61 |
|
|
1.2.2 Immobilienrecht in den Rechtswissenschaften |
63 |
|
|
1.3 Wissenschaftstheoretische Einordnung in die Immobilienwirtschaftslehre |
70 |
|
|
1.3.1 Wertbestimmende Immobilienparameter: Zyklen und ‚Raum-‘ zu ‚Geld-Zeit‘-Konversion |
70 |
|
|
1.3.2 Geistes- und Kultur- versus Naturwissenschaften |
76 |
|
|
1.3.3 Erfahrungs- und Erkenntnisgegenstand der Rechtswissenschaften |
76 |
|
|
1.3.4 Systematisierung des Immobilienrechts in den transaktionsbasierten Ansatz |
84 |
|
|
1.4 Immobilienrecht in Forschung und Lehre |
94 |
|
|
1.5 Fazit |
96 |
|
|
Literatur |
97 |
|
|
2 Transaktionsbasiertes Immobilienwirtschaftsrecht: Konzeption, Aufbau und Umsetzung des vorliegenden Bandes |
103 |
|
|
2.1 Immobilienrechtliche Disziplinen |
103 |
|
|
2.2 Interdisziplinarität |
104 |
|
|
2.3 Immobilientransaktion und Projektentwicklung |
105 |
|
|
2.4 Verknüpfung der Rechtsgebiete |
107 |
|
|
2.5 Aufbau und Umsetzung des vorliegenden Bandes |
107 |
|
|
Literatur |
108 |
|
|
3 Immobilienwirtschaftsrecht und Nachhaltigkeit |
110 |
|
|
3.1 Begrifflichkeit |
110 |
|
|
3.2 Nachhaltigkeit im kodifizierten Recht |
113 |
|
|
3.3 Bedeutung der Nachhaltigkeitsdebatte für das Immobilienwirtschaftsrecht |
115 |
|
|
Literatur |
117 |
|
|
Teil II Investition |
119 |
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|
4 Strukturierung von Immobilieninvestitionen |
120 |
|
|
4.1 Das Objekt und seine rechtlichen Verhältnisse |
121 |
|
|
4.1.1 Asset Deal |
121 |
|
|
4.1.2 Share Deal |
121 |
|
|
4.2 Strukturierung aus Sicht des Verkäufers |
126 |
|
|
4.3 Strukturierung aus Sicht des Käufers |
127 |
|
|
4.3.1 Investitionsstrategie als Strukturmerkmal |
128 |
|
|
4.3.2 Steuerliche Strategie |
131 |
|
|
4.3.3 Finanzierungsstrategie |
134 |
|
|
4.3.4 Haftungsabschirmung |
140 |
|
|
Literatur |
141 |
|
|
5 Zeitliche Abfolge der Akquisition |
143 |
|
|
5.1 Verständigung über wirtschaftliche Eckdaten |
144 |
|
|
5.2 Rechtliche Due Diligence |
145 |
|
|
5.3 Vertragsverhandlung und -unterzeichnung |
155 |
|
|
5.4 Vollzug des Vertrags |
157 |
|
|
5.5 Besonderheiten der strukturierten Auktion |
159 |
|
|
Literatur |
161 |
|
|
6 Besonderheiten des Asset Deals |
164 |
|
|
6.1 Einzelkaufvertrag |
165 |
|
|
6.1.1 Grundlagen |
165 |
|
|
6.1.2 Beurkundungszwang |
167 |
|
|
6.1.3 Grundbuch und seine Funktion |
170 |
|
|
6.1.4 Kaufvertragsparteien |
174 |
|
|
6.1.5 Kaufgegenstand |
175 |
|
|
6.1.6 Kaufpreis und Kaufpreissicherung |
180 |
|
|
6.1.7 Kaufpreisfälligkeit |
183 |
|
|
6.1.8 Besitz, Nutzen und Lasten |
184 |
|
|
6.1.9 Mängelhaftung |
186 |
|
|
6.2 Portfoliokaufvertrag |
193 |
|
|
6.2.1 Wegfall einzelner Kaufobjekte |
193 |
|
|
6.2.2 Kaufpreis |
194 |
|
|
6.2.3 Einzelvollzug oder Gesamtvollzug |
195 |
|
|
6.2.4 Portfolio über mehrere Jurisdiktionen |
196 |
|
|
6.2.5 Haftung der Verkäufer |
197 |
|
|
6.2.6 Gesamtgrundschuld vs. Einzelgrundschuld |
198 |
|
|
Literatur |
199 |
|
|
7 Besonderheiten des Share Deals |
201 |
|
|
7.1 Share Deal im Allgemeinen |
202 |
|
|
7.2 Wesentliche Bestimmungen eines Unternehmenskaufvertrages |
203 |
|
|
7.2.1 Kaufgegenstand |
204 |
|
|
7.2.2 Kaufpreisregelungen |
206 |
|
|
7.2.3 Kaufpreissicherung |
211 |
|
|
7.2.4 Haftungssystem |
213 |
|
|
7.2.5 Steuerklausel |
225 |
|
|
7.2.6 Sonstige Regelungen des Unternehmenskaufvertrages |
227 |
|
|
7.3 Formfragen |
232 |
|
|
7.3.1 GmbH – Geschäftsanteile |
233 |
|
|
7.3.2 Aktiengesellschaft – Aktien |
233 |
|
|
7.3.3 Personengesellschaften |
234 |
|
|
7.4 Fusionskontrolle |
234 |
|
|
7.5 Steuerrechtliche Situation |
236 |
|
|
Literatur |
238 |
|
|
8 Public M&A und Übernahme |
240 |
|
|
8.1 Allgemeines |
240 |
|
|
8.2 Übernahme von börsennotierten (Immobilien-)Aktiengesellschaften |
241 |
|
|
8.2.1 Ablauf eines öffentlichen Übernahmeangebotes |
241 |
|
|
8.2.2 Arten des Übernahmeangebotes |
249 |
|
|
8.2.3 Gegenleistung |
253 |
|
|
8.2.4 Stellung der Zielgesellschaft |
255 |
|
|
8.3 Beteiligungsaufbau und Wertpapierhandelsrecht |
258 |
|
|
8.4 Besonderheiten bei der Übernahme einer REIT AG |
260 |
|
|
Literatur |
261 |
|
|
9 Mietvertrag |
264 |
|
|
9.1 Der Mietvertrag aus Sicht des Investors |
265 |
|
|
9.1.1 Funktion und Bedeutung des Mietvertrages |
265 |
|
|
9.1.2 Mietvertragliche Schwerpunkte aus Investorensicht |
265 |
|
|
9.2 Bestand des Mietvertrages |
266 |
|
|
9.2.1 Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB |
266 |
|
|
9.2.2 Schriftform |
269 |
|
|
9.2.3 Sonderkündigungsrechte |
283 |
|
|
9.2.4 Austausch der Mieterstellung |
285 |
|
|
9.3 Cashflow-relevante Klauseln |
286 |
|
|
9.3.1 Miete |
286 |
|
|
9.3.2 Mietanpassung |
289 |
|
|
9.3.3 „Leakage“ – nicht umlagefähige Nebenkosten |
294 |
|
|
9.3.4 Mietsicherheiten |
308 |
|
|
9.4 Vermietbarkeit |
312 |
|
|
9.4.1 Konkurrenzschutz |
312 |
|
|
9.4.2 Anmietrechte/Vormietrechte/Optionsrechte |
313 |
|
|
9.5 Veräußerbarkeit |
314 |
|
|
9.5.1 Nachhaftung des Veräußerers |
314 |
|
|
9.5.2 Eigentümerstellung des Vermieters |
314 |
|
|
9.6 Finanzierbarkeit |
315 |
|
|
9.7 Besondere Formen des Mietvertrages |
317 |
|
|
9.7.1 Vorvermietung |
317 |
|
|
9.7.2 Einzelhandelsmietverträge |
320 |
|
|
9.7.3 Hotelpachtverträge |
323 |
|
|
9.7.4 Wohnraummietverträge |
326 |
|
|
9.8 Steuerrechtliche Situation |
331 |
|
|
Literatur |
334 |
|
|
10 Asset- und Property-Management-Verträge |
338 |
|
|
10.1 Begriffsbestimmung |
338 |
|
|
10.2 Asset Management |
340 |
|
|
10.2.1 Vertragliche Grundlagen |
340 |
|
|
10.2.2 Wesentliche vertragliche Regelungen |
341 |
|
|
10.3 Property Management |
343 |
|
|
10.3.1 Facility Management |
344 |
|
|
10.3.2 Wesentliche vertragliche Regelungen |
346 |
|
|
10.3.3 Umlegung der Kosten |
347 |
|
|
10.4 Steuerrechtliche Situation |
347 |
|
|
Literatur |
348 |
|
|
11.1 Strukturierung |
351 |
|
|
11.2 Steuerrechtliche Situation |
367 |
|
|
Literatur |
369 |
|
|
12 Bauplanungsrecht |
372 |
|
|
12.1 Einführung |
373 |
|
|
12.2 Grundbegriffe der Bauleitplanung |
374 |
|
|
12.2.1 Öffentliches Baurecht im Planungsverbund |
374 |
|
|
12.2.2 Differenzierung zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht |
376 |
|
|
12.2.3 Flächen-, Nutzungs- und Gebäudebezogenheit |
377 |
|
|
12.3 Struktur der Bauleitplanung |
379 |
|
|
12.3.1 Flächennutzungsplan |
379 |
|
|
12.3.2 Bebauungsplan |
382 |
|
|
12.4 Planaufstellung |
394 |
|
|
12.4.1 Ziele der Bauleitplanung |
394 |
|
|
12.4.2 Verfahrensrechtliche Seite |
396 |
|
|
12.4.3 Materielle Seite |
398 |
|
|
12.5 Zulassung von Vorhaben |
402 |
|
|
12.5.1 Genehmigungsbedürftigkeit |
402 |
|
|
12.5.2 Genehmigungstypen und Genehmigungskonkurrenzen |
403 |
|
|
12.5.3 Bauordnungsrechtliche Eingriffsmaßnahmen |
406 |
|
|
12.5.4 Rechtsschutz |
406 |
|
|
12.6 Nachhaltigkeit im Planungsrecht |
407 |
|
|
12.6.1 Steuerungsziele und Steuerungskonflikte der Nachhaltigkeit |
407 |
|
|
12.6.2 Nachhaltigkeit im Raumordnungsrecht |
409 |
|
|
Literatur |
415 |
|
|
13 Das konsensuale Handeln im Planungsrecht |
418 |
|
|
13.1 Gründe und Grenzen konsensualer Elemente des Planungsrechts |
418 |
|
|
13.2 Insbesondere: Gemeinwohlziele und Nachhaltigkeit konsensualer Planungsinstrumente |
423 |
|
|
13.3 Konsensuale Instrumente des Bauplanungsrechts |
425 |
|
|
13.3.1 Städtebaulicher Vertrag |
425 |
|
|
13.3.2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan |
432 |
|
|
Literatur |
435 |
|
|
14 Umweltrecht |
438 |
|
|
14.1 Einführung |
439 |
|
|
14.1.1 Einführung in das Verwaltungsrecht |
441 |
|
|
14.1.2 Einführung in das Umweltrecht |
454 |
|
|
14.2 Boden: Vorgaben des Bodenschutzrechts |
463 |
|
|
14.2.1 Anwendungsbereich |
465 |
|
|
14.2.2 Gefahrerforschung |
469 |
|
|
14.2.3 Gefahrenabwehr |
471 |
|
|
14.2.4 Sanierung |
474 |
|
|
14.2.5 Vorsorge |
483 |
|
|
14.2.6 Kostentragung, interne Ausgleichsansprüche |
485 |
|
|
14.3 Gebäude: Vorgaben des Immissionsschutz-, Klimaschutz- und Umweltenergierechts |
487 |
|
|
14.3.1 Grundzüge des Immissionsschutz-, Klimaschutz- und Umweltenergierechts |
487 |
|
|
14.3.2 EnEG, EnEV |
491 |
|
|
14.3.3 EEWärmeG |
496 |
|
|
14.3.4 1. BImSchV |
498 |
|
|
14.3.5 Landes- und ortsrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten |
500 |
|
|
14.3.6 Förderrecht und Zuwendungen |
503 |
|
|
14.3.7 Resümee und Exkurs: Nachhaltigkeit im Bodenschutz- und Umweltenergierecht |
504 |
|
|
14.4 Personen: Haftungsfragen |
507 |
|
|
14.4.1 Strafrecht |
508 |
|
|
14.4.2 Zivilrecht |
509 |
|
|
Literatur |
509 |
|
|
15 Bau- und Planungsverträge |
513 |
|
|
15.1 Planungsverträge |
515 |
|
|
15.1.1 Planungsvertrag als Werkvertrag |
516 |
|
|
15.1.2 Bedeutung der HOAI |
517 |
|
|
15.1.3 Architektenvertrag |
523 |
|
|
15.1.4 Ingenieurvertrag |
526 |
|
|
15.1.5 Generalplanervertrag |
529 |
|
|
15.2 Bauverträge |
531 |
|
|
15.2.1 Rechtsgrundlagen: BGB und VOB |
531 |
|
|
15.2.2 Unternehmereinsatzformen/Vertragstypen des Bauvertragsrechts |
534 |
|
|
Literatur |
551 |
|
|
16 Stressed und Distressed Real Estate |
555 |
|
|
16.1 Allgemeines |
556 |
|
|
16.1.1 Einleitung und Begriffsbestimmung |
556 |
|
|
16.2 Stressed Real Estate |
557 |
|
|
16.2.1 Insolvenzantragspflicht |
557 |
|
|
16.2.2 Stundungsvereinbarung bei Kreditverhältnissen/Standstill Agreement |
560 |
|
|
16.2.3 Vollzugsverhinderung und Insolvenzanfechtung |
560 |
|
|
16.3 Distressed Real Estate |
564 |
|
|
16.3.1 Verwertung außerhalb des Insolvenzverfahrens |
566 |
|
|
16.3.2 Verwertung in der Insolvenz |
571 |
|
|
16.4 Sub-/Non-Performing Mortgage Backed Loans |
574 |
|
|
16.4.1 Konflikte im Zusammenhang mit Übertragung von Non-Performing Loans |
575 |
|
|
16.4.2 Verwertung |
578 |
|
|
16.4.3 Regulatorik |
579 |
|
|
16.5 Steuerliche Situation |
580 |
|
|
Literatur |
582 |
|
|
Teil III Finanzierung |
587 |
|
|
17 Offene Immobilienfonds |
588 |
|
|
17.1 Investmentrechtliche Aspekte |
589 |
|
|
17.2 Offene Immobilien-Publikumsfonds |
590 |
|
|
17.2.1 Wirtschaftlicher Hintergrund |
590 |
|
|
17.2.2 Rechtliche Grundstruktur |
591 |
|
|
17.2.3 Anlagespektrum |
593 |
|
|
17.2.4 Der Grundsatz der Risikomischung |
598 |
|
|
17.2.5 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen |
599 |
|
|
17.2.6 Aussetzung der Rücknahme von Anteilen |
601 |
|
|
17.2.7 „Reguläre“ Veräußerung und Belastung von Grundstückswerten |
604 |
|
|
17.2.8 Kreditaufnahme |
605 |
|
|
17.2.9 Bewertung der Immobilien |
607 |
|
|
17.3 Offene Immobilien-Spezialfonds |
609 |
|
|
17.3.1 Hintergrund und Historie |
609 |
|
|
17.3.2 Änderungen im Zuge des AIFM-UmsG |
610 |
|
|
17.3.3 Zulässige Abweichungen vom Regime des offenen Immobilien-Publikumsfonds |
612 |
|
|
17.4 Steuerrechtliche Besonderheiten |
613 |
|
|
Literatur |
615 |
|
|
18 Geschlossene Immobilienfonds |
618 |
|
|
18.1 Inländische Immobilie |
619 |
|
|
18.1.1 Gesellschafts- und steuerrechtliche Ausgestaltung |
619 |
|
|
18.1.2 Prospekt, Prospekthaftung und Prospektbilligung |
629 |
|
|
18.1.3 Finanzierung |
637 |
|
|
18.1.4 Bilanz- und Steuerrecht |
641 |
|
|
18.2 Besonderheiten bei ausländischen Immobilien |
650 |
|
|
18.3 Besonderheiten bei ausländischen Fondsgesellschaften |
652 |
|
|
Literatur |
654 |
|
|
19 Private Equity Fonds |
656 |
|
|
19.1 Einführung |
657 |
|
|
19.2 Real Estate Private Equity |
658 |
|
|
19.2.1 Begriffsbestimmung |
658 |
|
|
19.2.2 Real Estate Private Equity als Anlageklasse? |
663 |
|
|
19.3 Rechtliche Parameter für Private Equity Investitionen in Deutschland |
664 |
|
|
19.3.1 Rechtslage vor Inkrafttreten des KAGB |
664 |
|
|
19.3.2 Rechtslage seit Inkrafttreten des KAGB |
665 |
|
|
19.3.3 Strukturelemente eines Private Equity Fonds |
676 |
|
|
19.4 Steuerliche Parameter für Private Equity Fonds in Deutschland |
685 |
|
|
19.4.1 Allgemein |
685 |
|
|
19.4.2 Besteuerung der Fondsgesellschaft |
686 |
|
|
19.4.3 Besteuerung der Privatanleger |
688 |
|
|
19.4.4 Besteuerung von Kapitalgesellschaften |
689 |
|
|
19.4.5 Besteuerung ausländischer Investoren |
689 |
|
|
19.4.6 Besteuerung der Initiatoren |
690 |
|
|
19.4.7 Besteuerung der Managementgesellschaft |
690 |
|
|
19.5 Besonderheiten der Real Estate Private Equity Akquisition |
691 |
|
|
19.5.1 Akquisition |
691 |
|
|
19.5.2 Steuerliche Aspekte auf Portfolioebene |
696 |
|
|
19.5.3 Exit |
699 |
|
|
19.6 Schlussbetrachtung |
702 |
|
|
Literatur |
702 |
|
|
20 Immobilien-Aktiengesellschaften |
706 |
|
|
20.1 Immobilien-Aktiengesellschaft |
707 |
|
|
20.2 Börsengang |
718 |
|
|
20.2.1 Vorbereitung des Börsenganges |
718 |
|
|
20.2.2 Durchführung des Initial Public Offering (IPO) |
744 |
|
|
20.3 Secondary Placement |
758 |
|
|
20.4 Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen |
761 |
|
|
20.4.1 Begriff und wirtschaftliche Bedeutung |
761 |
|
|
20.4.2 Ausgabevoraussetzungen und Ausübung des Umtauschrechts |
762 |
|
|
20.5 Steuerliche Rahmenbedingungen für Aktiengesellschaften |
763 |
|
|
20.5.1 Besteuerung der Gesellschaft |
763 |
|
|
20.5.2 Besteuerung der Aktionäre |
764 |
|
|
20.6 REIT-AG |
766 |
|
|
20.6.1 Begriff und wirtschaftliche Bedeutung |
766 |
|
|
20.6.2 Wesentliche Unterschiede zwischen einem REIT und einer Immobilien-AG |
767 |
|
|
20.6.3 Statuswechsel und Erlangung des REIT-Status |
771 |
|
|
20.6.4 Steuerrechtliche Behandlung der REIT-AG |
773 |
|
|
Literatur |
779 |
|
|
21 Hybride Finanzierungen |
782 |
|
|
21.1 Einleitung und Begriff der hybriden Finanzierungen |
782 |
|
|
21.2 Einzelne Finanzierungsinstrumente |
785 |
|
|
21.2.1 Wandelschuldverschreibungen |
785 |
|
|
21.2.2 Genussrechte |
795 |
|
|
21.2.3 Stille Gesellschaften |
801 |
|
|
21.2.4 Nachrangdarlehen |
805 |
|
|
21.2.5 Partiarische Darlehen |
806 |
|
|
21.2.6 Hybride Finanzierungen durch Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien-Sondervermögen |
808 |
|
|
Literatur |
809 |
|
|
22 Vertragliche Aspekte der strukturierten Immobilienfinanzierung |
811 |
|
|
22.1 Charakteristika, Ziele und verwandte Finanzierungstechniken |
812 |
|
|
22.2 Typische Dokumentation einer (strukturierten) Immobilienfinanzierung |
814 |
|
|
22.3 Instrumente zur Sicherung und Kontrolle des Cashflows |
817 |
|
|
22.3.1 Sicherung des Cashflows durch Verpflichtungserklärungen |
817 |
|
|
22.3.2 Sicherung des Cashflows durch Zusicherungen |
821 |
|
|
22.3.3 Kontenregelungen zur Sicherung des Zugriffs auf den Cashflow |
822 |
|
|
22.4 Regelungen zur Sicherung des Substanzwertes |
824 |
|
|
22.4.1 Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich der Immobilie |
824 |
|
|
22.4.2 Versicherungsschutz |
825 |
|
|
22.4.3 Besicherung des Darlehens |
826 |
|
|
22.4.4 Weitere Sicherungsrechte |
827 |
|
|
22.5 Isolation des Darlehensnehmers |
830 |
|
|
22.5.1 Zweck der Isolation |
830 |
|
|
22.5.2 Zusicherungen zur Isolation |
830 |
|
|
22.5.3 Verpflichtungserklärungen zur Isolation |
831 |
|
|
22.6 Steuerrechtliche Situation |
831 |
|
|
Literatur |
832 |
|
|
23 Strukturierte Finanzierung und Refinanzierung |
834 |
|
|
23.1 Verbriefungen |
835 |
|
|
23.1.1 Allgemeines |
835 |
|
|
23.1.2 ABS/MBS-Struktur – True Sale |
838 |
|
|
23.1.3 Synthetische Verbriefung |
843 |
|
|
23.1.4 True Sale vs. synthetische Verbriefung – Vor- und Nachteile |
845 |
|
|
23.1.5 Vertragsgestaltung und rechtliche Problemfelder |
847 |
|
|
23.1.6 Rolle von Verbriefungen in der Finanzkrise |
854 |
|
|
23.1.7 Regulatorischer Rahmen und Eigenkapitalvorschriften |
856 |
|
|
23.2 Covered Bonds/Pfandbrief |
861 |
|
|
23.2.1 Allgemeines |
861 |
|
|
23.2.2 Ablauf einer Pfandbriefemission |
864 |
|
|
23.2.3 Regulatorischer Rahmen |
866 |
|
|
23.2.4 Pfandbriefmarkt |
869 |
|
|
23.2.5 Strukturierte Pfandbriefe |
870 |
|
|
Literatur |
870 |
|
|
24 Projektfinanzierung |
874 |
|
|
24.1 Einleitung |
875 |
|
|
24.2 Eigenkapital und vergleichbare Nachrangmittel (Eigenmittel) |
875 |
|
|
24.2.1 Grundsätze |
876 |
|
|
24.2.2 Horizontale Strukturierung |
878 |
|
|
24.2.3 Vertikale Strukturierung |
880 |
|
|
24.3 Fremdkapital |
882 |
|
|
24.3.1 Grundstrukturen |
883 |
|
|
24.3.2 Analyse der Gesamtinvestitionskosten |
885 |
|
|
24.3.3 Risiken einer Projektfinanzierung und deren Beherrschung |
886 |
|
|
24.3.4 Abwicklung der Finanzierung |
888 |
|
|
24.3.5 Projekt-Controlling |
891 |
|
|
24.3.6 Rückzahlung der Projektfinanzierung |
891 |
|
|
24.3.7 Sicherheiten-Paket |
896 |
|
|
24.3.8 Vertragsinhalt (Term Sheet und Kreditvertrag) |
899 |
|
|
24.4 Bauträgerfinanzierung |
906 |
|
|
24.4.1 Bauzwischenfinanzierung |
906 |
|
|
24.4.2 Endfinanzierung |
908 |
|
|
24.4.3 Haftungsfragen |
909 |
|
|
24.5 Besondere Haftungskonstellationen |
910 |
|
|
24.5.1 Aufklärungs- und Hinweispflichten |
910 |
|
|
24.5.2 Verbundene Geschäfte |
911 |
|
|
24.5.3 Fremd- und Eigenkapitalgeber |
911 |
|
|
Literatur |
912 |
|
|
25 Corporate Bonds in ihren verschiedenen Ausgestaltungen |
914 |
|
|
25.1 Einleitung |
915 |
|
|
25.1.1 Begriffsbestimmung |
915 |
|
|
25.1.2 Bedeutung bei der Finanzierung von Immobilientransaktionen |
917 |
|
|
25.2 Merkmale von Unternehmensanleihen |
919 |
|
|
25.2.1 Inlands- und Auslandsanleihen |
919 |
|
|
25.2.2 Zinsfestlegung |
921 |
|
|
25.2.3 Laufzeit/Rückzahlungszeitpunkt |
922 |
|
|
25.2.4 Rating |
923 |
|
|
25.2.5 Rangbestimmungen |
924 |
|
|
25.2.6 Sicherheiten |
924 |
|
|
25.3 Struktur einer Anleiheemission |
925 |
|
|
25.3.1 Begriff der Emission |
925 |
|
|
25.3.2 Struktur und Vertragsbeziehungen |
926 |
|
|
25.4 Vertragsgestaltung und rechtliche Problemfelder |
928 |
|
|
25.4.1 Übernahmevertrag |
928 |
|
|
25.4.2 Konsortialvertrag |
932 |
|
|
25.4.3 Beziehung zwischen Emissionsbanken und Investoren |
933 |
|
|
25.4.4 Anleihebedingungen |
934 |
|
|
25.5 Anleiheformen mit Bedeutung für den Immobiliensektor |
941 |
|
|
25.5.1 Wandelanleihen |
941 |
|
|
25.5.2 Hybridanleihen |
944 |
|
|
25.5.3 Hypothekenanleihe |
948 |
|
|
Literatur |
949 |
|
|
26 Von Basel I zu Basel III – Darstellung der Veränderungen der regulatorischen Anforderungen und die Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung |
953 |
|
|
26.1 Einleitung |
954 |
|
|
26.1.1 Ausgangssituation: Die Entwicklung der Eigenmittelquote |
954 |
|
|
26.1.2 Die Gründung der Bankenaufsicht |
955 |
|
|
26.2 Regulatorische Anforderungen nach Basel I |
956 |
|
|
26.3 Regulatorische Anforderungen nach Basel II |
957 |
|
|
26.3.1 Regulatorische Anforderungen |
958 |
|
|
26.3.2 Standardansatz |
962 |
|
|
26.3.3 Internal-Ratings-Based-Ansatz |
963 |
|
|
26.3.4 Leistungen von Basel II |
969 |
|
|
26.4 Regulatorische Anforderungen nach Basel III |
970 |
|
|
26.4.1 Von Pittsburgh nach Basel |
970 |
|
|
26.4.2 Die Kriterien von Basel III |
972 |
|
|
26.4.3 Liquidity Coverage Ratio |
975 |
|
|
26.4.4 Net Stable Funding Ratio |
975 |
|
|
26.4.5 Leverage Ratio |
976 |
|
|
26.5 Fazit und Auswirkungen von Basel III |
977 |
|
|
Literatur |
979 |
|
|
27 Behandlung von Immobilienanlagen nach Solvency I und Solvency II |
981 |
|
|
27.1 Einleitung |
982 |
|
|
27.2 Aktuelle aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Immobilienanlagen von Versicherungsunternehmen (Solvency I) |
982 |
|
|
27.2.1 Überblick |
982 |
|
|
27.2.2 Immobilienanlagen |
984 |
|
|
27.3 Künftige aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Immobilienanlagen von Versicherungsunternehmen (Solvency II) |
988 |
|
|
27.3.1 Überblick |
988 |
|
|
27.3.2 Ermittlung der (Immobilien-)Kapitalanforderungen nach Solvency II |
990 |
|
|
27.3.3 Quantitative Anforderungen („Säule 1“) |
994 |
|
|
27.3.4 Qualitative Anforderungen („Säule 2“) |
996 |
|
|
27.3.5 Publizitäts- und Offenlegungspflichten („Säule 3“) |
998 |
|
|
27.4 Ausblick |
999 |
|
|
Literatur |
1001 |
|
|
Teil IV Steuern |
1002 |
|
|
28 Grundlagen der nationalen Besteuerung von Investitionen in deutsche Immobilien |
1003 |
|
|
28.1 Einführung in die Besteuerung von Immobilienunternehmen |
1006 |
|
|
28.1.1 Allgemeines |
1006 |
|
|
28.1.2 Rechtsquellen des Steuerrechts |
1008 |
|
|
28.1.3 Einige allgemeine Hinweise zur Steuerveranlagung |
1009 |
|
|
28.1.4 Haftung für Steuerschulden des Verkäufers bei Asset Deal gem. § 75 AO |
1011 |
|
|
28.2 Einkommensteuer |
1012 |
|
|
28.2.1 Steuerpflicht |
1013 |
|
|
28.2.2 Prinzipien der Einkunftsermittlung |
1016 |
|
|
28.2.3 Bemessungsgrundlage |
1018 |
|
|
28.2.4 Veranlagungsarten, Tarif und Progressionsvorbehalt |
1019 |
|
|
28.2.5 Einkünfte aus Gewerbebetrieb |
1020 |
|
|
28.2.6 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung |
1025 |
|
|
28.2.7 Abgrenzung zwischen Einkünften aus Gewerbebetrieb und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung |
1030 |
|
|
28.2.8 Berücksichtigung von Verlusten im Einkommensteuerrecht |
1045 |
|
|
28.2.9 Absetzung für Abnutzung (sog. AfA) |
1057 |
|
|
28.2.10 Anschaffungs- und Herstellungskosten |
1060 |
|
|
28.2.11 Steuerliche Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen |
1062 |
|
|
28.3 Körperschaftsteuer |
1071 |
|
|
28.3.1 Steuerpflicht |
1072 |
|
|
28.3.2 Bemessungsgrundlage, Tarif und Einkunftsart |
1076 |
|
|
28.3.3 Berücksichtigung von Verlusten im Körperschaftsteuerrecht |
1078 |
|
|
28.3.4 Gewinnausschüttungen |
1082 |
|
|
28.3.5 Körperschaftsteuerliche Organschaft |
1088 |
|
|
28.4 Gewerbesteuer |
1091 |
|
|
28.4.1 Besteuerungsgrundlagen |
1091 |
|
|
28.4.2 Besteuerungsgrundlagen und Berechnung der Gewerbesteuer |
1093 |
|
|
28.5 Grunderwerbsteuer und Grundsteuer |
1103 |
|
|
28.5.1 Grunderwerbsteuerlicher Grundstücksbegriff |
1104 |
|
|
28.5.2 Nichtanwendbarkeit des § 42 AO |
1105 |
|
|
28.5.3 Erwerbsvorgänge, die an die Übertragung des Eigentums an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten anknüpfen (§ 1 Abs. 1 GrEStG) |
1106 |
|
|
28.5.4 Erwerbsvorgänge, die an die Übertragung von Gesellschaftsanteilen anknüpfen (§ 1 Absätze 2a, 3 und 3a GrEStG) |
1108 |
|
|
28.5.5 Befreiungs- und Ausnahmetatbestände |
1121 |
|
|
28.5.6 Bemessungsgrundlage und Steuersatz |
1122 |
|
|
28.5.7 Übertragungen zwischen Gesamthandsgemeinschaften und Gesamthändern (§§ 5 und 6 GrEStG) |
1123 |
|
|
28.5.8 Konzernklausel (§ 6a GrEStG) |
1124 |
|
|
28.5.9 Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs (§ 16 GrEStG) |
1125 |
|
|
28.5.10 Grundsteuer |
1125 |
|
|
28.6 Umsatzsteuer |
1128 |
|
|
28.6.1 Allgemeines |
1128 |
|
|
28.6.2 Umsatzsteuerliche Grundsätze bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken |
1129 |
|
|
28.6.3 Umsatzsteuerliche Grundsätze bei der Veräußerung von Grundstücken |
1135 |
|
|
28.6.4 Umsatzsteuerliche Grundsätze bei der Veräußerung von Anteilen an (Grundbesitz haltende) Gesellschaften |
1136 |
|
|
28.6.5 Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG |
1137 |
|
|
28.6.6 Umsatzsteuerliche Organschaft |
1140 |
|
|
28.7 Internationales Steuerrecht |
1143 |
|
|
28.7.1 Einführung |
1143 |
|
|
28.7.2 Systematik und Wirkungsweise der Doppelbesteuerungsabkommen |
1145 |
|
|
28.7.3 Deutsche nationale steuerliche Regelungen für bestimmte Sachverhalte mit Auslandsbezug |
1153 |
|
|
Autorenverzeichnis |
25 |
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Untitled |
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